아기곰의 재테크 불변의 법칙, 아기곰 (하락장에 내집마련?)

아기곰의 재테크 불변의 법칙 「How to Make Big Money」, 아기곰 저, 2017, 아라크네

'17년에 출간된 옛날 책이지만 베이직은 변하지 않았을 것 같아 읽어봤다. 부동산에 대한 이야기가 주였고 내집 마련을 계획하고 있는 무주택자 입장에서 도움이 될만한 내용만 추려봤다.

실수요자가 내집 마련 쉽게 못하는 이유

1. ★평소 부동산에 관심이 적어서 정보가 부족해서★ (모든 이유 중 가장 중요한 이유)

2. 모든 조건을 만족하는 곳만 찾으려고 해서

3. 집값 떨어질 걱정이 너무 많아서

4. 예측할 수 없는 바닥만 기다리는 등 매수 타이밍을 잘 못 잡아서

5. 전세 계약과 매매 계약 시 고려해야 하는 기준점 차이를 잘 몰라서

→ 그렇다면 실수요자가 내집 마련을 잘 하기 위해서는 어떻게 해야 하는가? (나만의 정리)

1. 이사를 가야하는 때, 전세 계약이 만료될 때 등에만 부동산에 반짝 관심을 갖지 말고 물건을 사기 전 쇼핑몰이나 인터넷사이트에서 아이쇼핑을 미리 해두듯 평소에 부동산에 관심을 갖고 스스로 판단할 수 있을만큼의 정보를 공부해둬야 함.

2. 모든 조건을 다 만족시킬 만큼의 비싼 매물을 살 수 없다면 어떤 조건(입지, 교통, 환경)을 포기해도 괜찮은지 판단할 수 있어야 하고 그에 따라 판단/결정해야 함.

3. 스스로 분석한 결과 입지 등을 보았을 때 결코 떨어지지는 않거나 혹은 떨어져도 가까운 미래에 다시 반등할 것이라는 확신이 있다면 Go. 어차피 부동산 가격은 오르락 내리락 하는 것.

4. 스스로의 분석을 바탕으로 무릎에서 매수할 것. (하락중 or 하락 후 일부 반등) 매수인, 매도인 모두 바닥이라는 확신이 든다면 매도인도 곧 있을 이익 실현을 위해 매물을 모두 거둬버림. 즉, 모두가 확신하는 바닥에서는 기회가 없음.

5. 매수를 할 거라면 내가 아니라 미래의 매수자 입장에서 사고 싶은 집을 골라야 함.

입지의 주요 요소 : 교통 / 교육 / 환경

1. 교통
- "직주근접" 직장이 근처에 많은 곳. 인구대비 일자리 비율이 높은 곳. 직장 수와 일자리 비율이 기존보다 커지면 더 좋음. 혹은 이런 곳과 실질적인 이동시간이 짧은 곳.

2. 교육
- 단순 근처 학교 성적X 배후 커뮤니티가 교육열 높고 중산층이며 점잖은 곳
(1) 교육열 높은 곳 (2) 고학력 부모 (3) 중산층 이상 경제력 (4) 모두가 고르고 높은 경제력 (5) 빌라, 단독주택보다 아파트 많은 곳 (6) 대형 평형 아파트 많은 곳

3. 환경
- 강/녹지 조망권. 근처 공장이 공원으로 바뀐다든가 등의 미래 환경 개선여지 있다면 더 좋음. 앞으로는 단순 조망권보다는 체험권(운동, 산책 등)이 더 중요해질 듯.

부동산 하락장 전략

1. 시장에 나온 매물이 "진짜" 급매물인지 확인. 과거 시세+거래량 추이 확인 필요. 국토교통부 실거래가 자료 참조.

2. "판단은 신중하게, 행동은 한박자 천천히" 하락이 몇달간 계속되면 처음엔 매물을 거둬들였던 매도인 중 사연 있는 사람들이 매물을 내놓기 시작함.
(예1) 양도세 비과세 혜택 받으려는 1가구 2주택자
(예2) 사업이 어려워져 운영자금 확보하려는 사업가

3. 전체 경제 상황뿐 아니라 관심 지역의 시장 상황 같이 볼 것.

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하필이면 공시생활 하는 동안 코로나로 인한 유동성 급증으로 집값이 오르기 시작했고, 발령 이후로 결혼을 미뤘는데 발령대기를 길게 하는 동안 부동산은 폭등장을 맞이했다. 뒤늦게 공무원 생활을 시작하며 신혼집을 구하려고 보니 엄청나게 올라가 있는 집값에 각종 위기로 하락장이 시작된 상태.

중학생 때 잠깐 이후로 아파트는 살아본 적 없고 단독주택, 빌라 전세만 살아봤기에 갖고 있는 돈으로 전세 잘 찾아 들어가면 최고인 줄 알며 살아왔던 부동산 지식수준. 소비 수준이 높지 않아 재테크, 부동산에 관심 별로 없었지만 결혼, 출산을 계획하고 있는 입장에서 한 가정의 책임자가 되고 보니 내 식구, 내 새끼를 위해 꼭 해야 하는 공부임을 뒤늦게 절실히 깨달았다.

'부동산 공부'라 하면 청약, 매매, 대출, 입지분석, 정책/규제 파악, 거시경제 동향 파악, 투자심리 분석 등 공부해야 할 것들이 산더미같고 어디서부터 어떻게 시작해야할지 그저 막막하기만 하다.

그러나 이 역시 수능 공부, 공무원 공부처럼 이미 부동산 투자를 한 수많은 사람들이 남긴 발자취가 있기에 이것을 따라가면 실마리가 잡힐 거라고 생각한다. 또, 여러가지 분야의 내용들이 다 각각이 아니라 서로 겹치는 부분도 있고 반복되는 내용도 있을 거라, 1회독보다 5회독이 이해가 잘 되듯 공부를 하다보면 어느 순간 깨닫는 순간이 올 것이라 믿는다.

지금은 비록 오피스텔 월세에 살지만 포기하지 않고 기회를 노리면 언젠가, 기회는 온다고 믿는다.